Управляющие компании

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ

По закону, собственники помещений в многоквартирных домах могут сами выбирать форму управления своим жилым фондом. Есть несколько видов организаций, которые занимаются данным видом деятельности. Рассмотрим аспекты работы, в частности управляющей компании.

Управляющая компания ЖКХ

Организация этого типа является коммерческой. Она не имеет прямого отношения ни к дому, ни к жильцам. Собственники просто нанимают ее для управления многоквартирным домом. Взаимоотношения и расчеты владельцев помещений с управляющей компанией выстраиваются на основе договора.

Услуги управляющей компании

Управляющие компании ЖКХ по характеру своего функционирования являются профессиональными участниками рынка услуг ЖКХ. По сути это посредник между собственниками жилья и поставщиками различных ресурсов, таких как газ, тепло, электричество и вода. Однако управляющая компания предоставляет и собственные услуги, например, в ее обязанности входит поддержание чистоты в подъездах, во дворе, своевременное устранение аварийных ситуаций.

Расчеты с управляющей компанией

Что касается расчетов, то за работу, которую выполняют специалисты компании, деньги от жильцов всегда перечисляются напрямую исполнителю. А вот с платежами за коммунальные ресурсы действуют разные схемы. Так, в большинстве городов и районов за тепло, газ и электричество люди направляют деньги управляющей компании, а она затем переводит их ресурсоснабжающим организациям.

В нашем районе механизм следующий: здесь владельцы квартир платят УК только за жилищные услуги, а за коммунальные средства перечисляют напрямую поставщикам. Кстати, депутаты ЗСК уже поднимали вопрос о том, что нужно все территории края перевести на подобную схему. Это, по их мнению, позволит избежать целого ряда проблем. Иногда возникают ситуации, при которых население исправно платит за воду, газ и другие ресурсы, однако деньги оседают на счетах управляющих компаний и не поступают к поставщикам. Из-за этого копятся долги. В некоторых городах и районах они достигают критических размеров. А есть случаи, когда недобросовестные посредники получают деньги от жильцов и исчезают.

Управляющая компания: контроль жильцов

Управляющая компания по адресу и ее деятельность контролируется собственниками квартир. Они могут на общем собрании выбрать самых активных жильцов дома, создать из их состава некий комитет, который и будет отстаивать права владельцев помещений.

Плюсы управляющей компании
1.Отсутствие промежуточного звена между собственниками и поставщиком услуг.
2.Грамотное ирациональное управление делами многоквартирного дома.
3.Профессиональная команда для обслуживания электрических, тепловых, коммуникационных сетей; другого оборудования (лифты, ГРЩ и т.д.)
4.Содержание многоквартирного дома и придомовой территории в соответствии с санитарно-гигиеническими, противопожарными, экологическими и др. стандартами.
5.Внедрение новых технологий с целью наиболее рационального функционирования систем здания.
6.Разработка дальнейшей стратегии развития для улучшения качества и количества предоставляемых населению услуг.

 

Кто контролирует работу управляющих компаний в ЖКХ

Контроль за деятельностью управляющих компаний (УК) в сфере ЖКХ осуществляется как на федеральном уровне, так и силами органов местного самоуправления. Определенные меры могут принять и сами жильцы домов, обслуживаемых этими организациями.

Законодательная база

Федеральный контроль регламентируется статьями 13, 20 и 196 Жилищного кодекса, СанПиНами 2.1.2.2645-10 и 42-128-4690-88, Постановлениями Правительства № 493 и № 322, статьями 6.4, 14.6, 14.7, 14.24 Кодекса об административных правонарушениях.

Региональный надзор в сфере ЖКХ регламентируется местными нормативными актами (региональными и муниципальными), статьей 20 ЖК, Постановлением Правительства № 493, Федеральным законом № 131-ФЗ, ФЗ № 210.

В перечисленных законодательных актах подробно описываются полномочия каждого органа, указываются те сферы деятельности, которые обязаны контролировать государственные и муниципальные учреждения.
Так, ст. 20 ЖК регламентирует общие цели и принципы государственного, муниципального и общественного жилищного контроля, в ст. 13 ЖК описываются полномочия региональных органов государственной власти, ст. 196 ЖК определяет порядок проведения лицензионного контроля управляющих компаний.

СанПиНы содержат требования к обеспечению санитарно-гигиенической безопасности жилых территорий.

ФЗ № 131 описывает полномочия муниципальных органов, в том числе и контролирующих органов в сфере ЖКХ.

КоАП содержит сведения о мерах пресечения, принимаемых по отношению к управляющим организациям, недобросовестно исполняющим свои обязанности.

Федеральный уровень

Федеральный надзор не является основным способом контроля УК, центральные государственные органы отвечают за формирование общих принципов ведения жилищного хозяйства и издают методические указания.

Кто контролирует работу управляющих компаний на федеральном уровне?

Сюда входят:
Минстрой РФ. Данное министерство определяет порядок утверждения нормативов коммунальных услуг, порядок предоставления этих услуг и критерии их качества. Минстрой дает разъяснения по содержанию Постановления Правительства № 493 («Правила предоставления коммунальных услуг…») и по практической реализации его положений. Орган регулирует экономические аспекты учета теплоэнергии и воды.
Минэнерго РФ. Определяет схемы и нормативы теплоснабжения домов.
Федеральная антимонопольная служба. Определяет принципы ценообразования в сферах тепло- и водоснабжения, предельные уровни тарифов, регламентирует мониторинг оплаты гражданами коммунальных услуг. Ранее этими вопросами занималась Федеральная служба по тарифам, но в 2015 она была упразднена.

Региональный уровень

Непосредственный контроль над практической реализацией нормативов и методических указаний федеральных министерств осуществляется региональными органами и муниципалитетами.
На региональном уровне управляющие компании подчиняются:

1) Госжилнадзору (жилищной инспекции). Основная функция органа – проведение проверок исполнения УК и гражданами требований законодательства. Проверки осуществляются по таким параметрам, как:
содержание жилых помещений;
проведение перепланировок и переустройств;
содержание и ремонт общего имущества в МКД;
размер оплаты за содержание жилых помещений;
перевод помещений из статуса нежилых и в статус жилых и наоборот;
предоставление коммунальных услуг, определение их оплаты и способов ее внесения;
формирование ремонтных фондов.
Госжилнадзор уполномочен пресекать и устранять нарушения в этих сферах.
Жилищная инспекция не осуществляет прямого жилищного надзора над организациями, имеющими лицензию на управление домами. Вместо этого она осуществляет лицензионный контроль (ст. 196 ЖК), который предполагает проверку соответствия деятельности УК условиям получения и сохранения лицензии.

2) Комитету по тарифам. В зависимости от региона его функции могут выполнять разные организации: РЭК, министерство энергетики и т. д. Комитет определяет тарифы на теплоснабжение, электроэнергию, газоснабжение и водоснабжение, следит за их применением. Деятельность органа контролирует ФЗ № 210 «О регулировании тарифов…».

3) Региональным отделениям Роспотребнадзора. Руководствуясь СанПиНами, эта организация следит за качеством и безопасностью коммунальных услуг, в том числе:
проверяет химический, биологический, радиологический составы воды;
контролирует уровень шума, создаваемого работой вентиляционных систем, лифтов, тепловых узлов и других устройств;
следит за проведением дезинфекционных и дезинсекционных мероприятий;
проверяет показатели влажности, освещения, вентиляции в жилых помещениях.

В соответствии с КоАП, Роспотребнадзор привлекает к ответственности управляющие компании, нарушающие требования санитарных норм.

Контроль со стороны жильцов

Управляющие компании действуют на основе договора с жильцами обслуживаемого многоквартирного дома, которые имеют право затребовать проверку добросовестности выполнения его условий. Для этого собственники жилья должны написать заявление. Коллективные заявления рассматриваются быстрее и имеют большую силу.

В заявлении жильцы должны указать свои личные данные и затребовать у УК список тарифов и их размеры. Документ составляется в двух экземплярах.

Предоставленные данные анализируются и соотносятся с качеством и количеством предоставляемых услуг. Для подробного анализа можно задействовать помощь экспертов.

Далее осуществляется проверка управляющей компании на предмет проделанных работ. Для этого жильцы должны затребовать сметы расходов и другие финансовые документы.

Отчетность нужно требовать не только за текущий год, но и за предыдущие 1-2 года (например, за 2017, 2016 и 2015).

Если обнаруживается несоответствие размеров тарифов качеству предоставляемых услуг, то собственники получают основания для подачи судебного иска, также они могут обратиться с коллективной жалобой на УК, которая отправляется в контролирующий орган. Оба варианта действий имеют один исход: УК будет проверена, и незаконные поборы возместятся жильцам при доказанном факте их наличия.